金廊8号拆迁日记

金廊8号拆迁日记

嘉里建設有限公司购买金廊8号地公告


有關購買位於瀋陽市之地塊之須予披露交易
1. 緒言
於二零零七年六月二十九日，本公司公布其全資附屬公司嘉里瀋陽於二零零
七年六月二十八日在公開競投中投得一幅位於中國瀋陽市瀋河區之地塊，代價為人
民幣2,765,000,000元（相等於約2,836,000,000港元）。據此，於二零零七年六月二十
八日，嘉里瀋陽與瀋陽土儲交易中心訂立拍賣成交確認書，確認嘉里瀋陽投得該地
塊。
購買該地塊之代價超過本集團資產總值之5%但少於25%。因此，根據上市規
則第14章，此購買對本公司構成一項須予披露交易。
本通函旨在為閣下提供有關(i)拍賣成交確認書之進一步資料；及(ii)上市規
則規定之其他資料。
2. 拍賣成交確認書之詳情
日期： 二零零七年六月二十八日
賣方： 瀋陽土儲交易中心
買方： 嘉里瀋陽
地塊： 該地塊位於中國瀋陽市瀋河區青年大街東側。可發展地
塊面積約為172,800平方米，其中30%指定作住宅用途，
而70%則用作商業用途。該地塊之容積比率不得超過
12。該地塊商用部份之土地使用權年期為40年，住宅部
份則為50年。
清拆： 瀋河政府將負責清拆該地塊上現有之建築物，並會安置
現有居民及作出補償。瀋河政府會將平整之土地分兩期
淨地交予嘉里瀋陽，第一期為12個月內而第二期為31個月內。
代價： 收購該地塊之現金代價為人民幣2,765,000,000元（相等於
約2,836,000,000港元）。
第一筆款項人民幣500,000,000元（相等於約513,000,000港
元）已在投得該地塊時支付，而代價（包括第一筆款項）
之30%已於二零零七年七月六日支付。代價之餘額將分
四期支付，每期之款項須在重置及清拆工作達到指定進
度後10日內支付。現時預期代價餘額須於31個月內支
付。
國有土地使用權該地塊之國有土地使用權出讓合同將在簽訂拍賣成交確
出讓合同： 認書後盡快簽訂。

3. 有關瀋陽國土局、瀋陽土儲交易中心及本公司之資料
瀋陽國土局之資料
瀋陽國土局為中國瀋陽市人民政府之機關，負責（其中包括）中國瀋陽市之規
劃及測繪，國土資源之行政及管理。瀋陽土儲交易中心之資料
瀋陽土儲交易中心為瀋陽國土局轄下之中國瀋陽市人民政府之機關，負責（其
中包括）中國瀋陽市土地資源之購買及管理，為瀋陽國土局建立土地儲備及處理瀋
陽國土局於公開交易之土地買賣。
本公司之資料
本集團之主要業務為(1)在香港、中國及亞洲太平洋區進行物業發展、投資及
管理；(2)物流、貨運以及擁有及經營貨倉業務；(3)在香港及中國進行與基建有關
之投資；及(4)在香港擁有酒店，及在中國擁有及經營酒店業務。
4. 購買之理由
此購買為本集團帶來增加土地儲備之機會，以作日後發展。董事相信購買該
地塊符合本公司及其股東之整體最佳利益。
瀋陽市為中國遼寧省之首府，是中國東北地區之經濟、文化、交通及貿易中
心。瀋陽市之經濟在近年錄得強勁快速之增長，乃有賴中央政府之「振興中國東北
地區」之政策。於二零零一年至二零零六年，瀋陽市之國民生產總值每年平均增長
超過14%。藉著持續且穩定的經濟增長，預期高級寓所、高檔辦公樓、商場及五星
級酒店在瀋陽市之需求會持續上升。
該地塊位處瀋陽市之商業區中心，對面是市內著名之青年公園，亦鄰近多條
繁華街道，包括（甲）貫通南北之青年大街；及（乙）貫通東西之文化路。青年大街
亦有「金廊」之美譽，獲瀋陽市政府標示為新的發展焦點，並轉化為繁榮的商業中心
及零售活動之集中地。
該地塊佔地約172,800平方米，將發展為多用途物業，其中包括豪華購物中心、
辦公樓、酒店、展覽中心、服務式公寓及高級住宅單位。該發展項目計劃將與新地
鐵站相連，該站將會為瀋陽市地鐵二號線與五號線之轉車站。
本公司可能會邀請其他投資者參與該地塊之發展項目。倘本公司邀請其他投
資者參與該地塊之發展項目，本公司將確保遵守上市規則之所有規定。
5. 購買對本集團之財務影響
購買該地塊之代價乃經嘉里瀋陽在考慮到該地塊之地點與潛在價值後，在公
開競投中成功投得。現時預期代價將會由本集團之內部資源及／或外部銀行借貸撥
付。預期代價之資金需求對本集團之盈利、資產及負債不會構成任何重大影響。
6. 上市規則之含意
董事在作出一切合理查詢後，就其所深知、所得資料及所信，瀋陽土儲交易
中心及瀋陽國土局為獨立於本公司及其關連人士（定義見上市規則）之第三方。
購買該地塊之代價超過本集團資產總值之5%但少於25%。因此，根據上市規
則第14章，此購買對本公司構成一項須予披露交易。
7. 一般事項
務請閣下注意本通函附錄所載之額外資料。
此致
嘉里建設有限公司列位股東
及列位購股權持有人（僅供參考） 台照
代表董事會
嘉里建設有限公司
董事長
洪敬南
謹啟
二零零七年七月二十日

天上布满星

2007年10月23日星期二

去年吹为亮点，如今就要强拆

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2007-11-27 00:08

文章摘录
金廊8号地卖了27.65亿元
居民 2541 户， 建筑面积 136843 ㎡；
单位 65 户， 建筑面积 113516 ㎡。
总面积 250359㎡；
如按拆迁指挥部说的,每平方米4700元计，总共支出动迁费用11.766873亿元，占卖地所得的42.5565%.那其余的57.4435%那里去了?

这账应该这样算:
动迁人员产生的费用1%: 27.65×1%﹦2765万元
沈阳市截留10%: 27.65×10%﹦2.765亿元
沈河区截留10%: 27.65×10%﹦2.765亿元
其他不可预见支出2% 27.65×2%﹦5530万元
合计:6.3595亿元
应该分配给所有动迁户的是 27.65×77%﹦21.2905亿元
每平方米应该是21.2905亿元÷250359㎡﹦8503.988元
现在只给4700元够干什么的?给到8500元就对了

发表于 2007-10-25 23:43 当你看到现在的二手房价，给你7000元/平，你还走吗？当你看到现在的二手房价，给你7000元/平，你还走吗

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2007-11-27 00:12

大 中 小 发表于 2007-10-26 00:53
金廊8号的拆迁许可证即将过期


请大家注意了,金廊8号的拆迁许可证的有效期到10月28日,如果动迁办不办理新的延期手续,那么以后的拆迁将违法.

了解发表于 2007-10-26 15:54 只看该作者 哪里没有财产权，哪里就没有正义喻海文

物权法是关于财产权的法律。将于2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第四条规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这基本体现了国家对私人财产权实行平等保护的原则，这是非常伟大的历史进步。

英国哲学家、经验主义的开创人约翰•洛克(John Locke，1632年~1704年)认为，人的“自然权利”(natural rights)包括了生存的权利、享有自由的权利以及财产权(1ife，liberty，possession)。洛克认为，个人的财产权是人权的核心，是个人对自己财产的排他性占有、使用、转让、继承等权利，是人类谋求生存、发展、建立和拥有家园的权利，是生命权的延伸，是人类自由与尊严的保障。

英国哲学家与经济学家大卫•休谟（David Hume, 1711年～1776年）说：“哪里没有财产权，哪里就没有自由”。他认为，财产总是会增加我们选择的自由，“个人占有的财产”是个人创造幸福的主要手段。休谟把“财产占有的稳定、根据同意的转让、承诺必须兑现”视为人类社会最基本的三项自然法。休谟还认为，一个稳定社会秩序，最重要的就是一个稳定的个人财产制度。

18世纪中叶英国的一位首相——威廉•皮特(William Pitt, 1708年～1778年)在一次演讲中曾这样形容过财产权的重要性和神圣性：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于抵抗国王的权威。风可以吹进这座房子，雨可以打进这座房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这座房子，他的千军万马不能踏进这间门槛已经破损了的房子。”

法国大革命的成果《人权宣言(1789年)》第17条说，“财产是神圣不可侵犯的权利，除非当合法认定的公共需要所显然必需时，且在公平而预先赔偿的条件下，任何人的财产不得受到剥夺”。

弗里德里克•哈耶克(Friedrich A. Hayek，1899年～1992年)是奥地利著名思想家、1974年诺贝尔经济学奖得主。他在著作《致命的自负》中发展了洛克的观点，“哪里没有财产权，哪里就没有正义”。他认为，如果人们想要自由、共存、相互帮助、不妨碍彼此的发展，那么唯一的方式是承认人与人之间看不见的边界，在边界以内每个人得到有保障的一块自由空间。这就是个人的财产权利，哈耶克称为“权利的分立”，并声称“分立的权利是一切先进文明的道德核心”，“是个体自由不可分离的部分”。他还认为，有了财产权利的分立，才有了个人自由和尊重他人自由的道德观念，进而培养了一种对超越任何个人及多数或少数的集团利益的规则(规则的核心部分是“分立的财产权”)的尊重，即“法治精神”，这是社会稳定和经济繁荣的基础。

韩非子说，“一兔走，百人追之。积兔于市，过而不顾。非不欲兔，分定不可争也。”意思是说，一只野兔跑过，一百多人争相追逐，每个人都想得到野兔，因为野兔的归属未定。市场上有很多兔子，没有人去抢。不是因为人们高尚，是他们知道那已经是个人的财产。这说明了只有私有财产制度，才能制约人们相互争夺财产的无限欲望。

公民的神圣的财产权利与契约自由原则、过错责任原则并列为现代民法三大基石。如果公民没有从事经济活动的广泛自由和支配自己财产的绝对权利，他们也就没有创造财富的动机。财产权是实现公民其他权利的物质前提，它为财富增长提供了最强大的推动力。

保护私人财产权，就是保护人权，维护正义与公理。缺乏对私人财产权的保护等同于人的自然权利得不到保护。财产权限制了政府的行动范围，为个人创造了一个不受国家控制的私人领域，保护个人财产权也就保护了个人的财产不因多数人的意志被侵害和剥夺。对个人财产权的保护构成了宪政的基石。在某种意义上，《物权法》不只是一部保护财产权的法律，它还是现行宪法基础上的“人权宣言”。

明晰的财产权也是有效激励机制和公平交易的基础。 “天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”（《史记•货殖列传》）。市场经济的自由贸易使买卖双方增加了利益。自由贸易的实质是财产权的流转。公平交易的前提是个人拥有排他地支配自己的物的权利，人们出卖的只能是财产权属于自己的物。历史已经证明，保护个人的财产权比废除个人的财产权能带来更高的效率。自利的本性鼓励每个人尽量用最有效率的方式生产出最能满足需求的产品到市场上交易。

在财产权的私人领域里，公民有权利用、支配属于他的东西以实现他的目的。没有这一私人领域，个人就将不可能有理性的、道德的行为。公民的财产权是一个文明、正义、自由与繁荣的社会最为关键的组成部分。《物权法》确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权，保障了公民同其他市场主体平等的法律地位和经济权利。确立了公民的财产权，人们才能没有后顾之忧，才敢大胆地致富，财富才会因此快速地增长，国家才能因此迅速地强盛。因此，《物权法》又堪称是宪法之下的“市场经济宪章”。

《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。自动续期的土地使用权与土地所有权已经没有太大的区别了。这也意味着目前的房产证不再是一张70年到期的租约，而是一张实实在在的住房连同其附着的土地的财产权凭证了。《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”； 第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。也就是说，《物权法》未禁止宅基地使用权及其附着其上的建筑物的转让。这些规定，隐含着国家对个人的财产权（特别是土地和房产等不动产）的进一步的承认与保护，对中国房地产市场的影响将极其深远。

要使得法律为人们所普遍信仰，法律就必须普遍平等地保护每一个人的财产权。我们热爱这个国家，是因为我们相信国家能够保护我们的权利。我似乎又听见哈耶克在模仿休谟的话——“哪里没有财产权，哪里就没有正义”。

有了《物权法》，我们又多了一条通往法律正义之路

肖真发表于 2007-10-26 20:48 只看该作者 谢谢版主!支持版主!爱我论坛!

这里重温版主的转文:假如业主拥有的是一套公寓房，他并不拥有物理意义上的土地，但是，一个社区或一栋楼房的业主，作为一个集体，却是可以占有物理上明确的一块土地的。他们可以成立一个土地合作社，通过某种意义上被大家接受的程序，合理地处分自己已经享有权利的土地。
当然，政府还有一个身份，城市的公共管理者。政府可能制定一份新的城市规划，对该块地面的发展作出新安排。但是，首先，任何城市规划都应当高度尊重私人财产权，而不应当过于随意地让私人作出牺牲；其次，即使业主服从规划，开发商也应当与业主协商，请求其出让剩余年限内的建设使用权——由于这一使用期限是自动续期，所以其实是永久性的建设使用权。开发商与业主之间进行的是平等民事主体之间的谈判，与政府无关。这里，开发商支付给业主的，不是含糊其词的“房屋拆迁补偿”，而是两项性质完全不同的价款：购买土地之建设使用权的费用，另加建筑物的补偿费用。
可以说，按照法律，那么，政府对于国有土地只可能收取一遍土地出让金，不可能有第二次。此后，这些土地其实与政府无关了，而纯粹是已经享有建设使用权的个人和企业的事。

我认为这里面有两个要害问题:

1.政府大量成片地动迁,判断其土地需要的性质,不应当着眼于政府[主要领导]的主观动机,而是应着眼于这些被征用土地的使用性质.否则就会陷入"凡是政府所想的,就一定是出于对公共利益考虑"的可笑逻辑之中.因为这就等于说:政府=法律!

2.如上文,我们的土地使用权是政府批给的,你们单方又转卖了,其实按照物权法政府是违法的,尽管卖地当时物权法尚未生效,法不朔既往,即可免政府违法这一说[而破坏居民小区公共设施的违法性质却是板上定钉的!],但是现在政府必须首先承认土地使用权是属于我们的,而不是属于你们的!否则是不是也会陷入"政府即便做了违法之事也可以当作不违法来推行"的可笑逻辑之中了呢?因为这就等于说:政府违法=合法.

我们要紧紧地扭住这两个问题不放,最终实现买卖双方平等谈判的目的.这种目的具有天然的合理性和正义性.今天,沈阳百姓的这种要求不但完全符合物权法,而且也是17大党中央要求全党必须特别关注和着力解决人民最关心、最直接、最现实的利益问题.

sunningyue 发表于 2007-10-27 09:43 只看该作者
１０月２５日下午，十届全国人大常委会第三十次
会议分组审议行政强制法草案，草案中有关“强行进入住宅”的条款成为与会人员讨论的热点。许多与会人员表示，行政执法机关进入民宅，必须规定严格的法律程序。

审议中的行政强制法草案中列举了行政强制措施的６种方式：限制公民人身自由；查封场所、设施或者财物；扣押财物；冻结存款、汇款；强行进入住宅；法律规定的其他行政强制措施。

“进入公民住宅是非常严重的行政强制措施方式，需要向人民法院申请批准。”列席会议的全国人大代表何钟泰说，在授予一些行政执法机关有权采取行政强制措施的同时，必须要防止它们在执行时滥用权力。“建议尽量不要把进入公民住宅这样的权力给予一般行政机关，否则公民的基本权利会受到影响。”

列席会议的甘肃省人大常委会副主任李德奎表示，目前法律草案有些地方不够完善：“草案设定了６种行政强制措施方式，应该对这６种方式逐一做出规定。但是，目前草案只对６种方式中的第二、第三、第四项有所规定，而对限制人身自由、强行进入住宅都没有单独设条款。限制人身自由、强行进入住宅是最重要的强制措施方式，不单独设条款，感觉草案不够完整。”

“就拿强行进入住宅这一项来说，司法机关办案进入住宅是为了搜查、获取证据，行政执法机关进入公民住宅干什么？是搜查还是扣押财物？目前法律草案没有交代。”李德奎进一步表示：“有关规定事关重大，一定要慎重。建议对这个草案进行进一步调研，广泛听取意见。”

“根据物权法的规定，物权是有排他性的，行政执法机关不能随便进入住宅。要进入住宅，必须规定严格的法律程序。”全国人大常委会委员任茂东说，“西方国家有一个谚语，形象地说明了公民住宅不受非法侵害：‘我的房子虽然破，风可进，雨可进，但未经我允许，皇帝不能进。’”

“在任何一个国家里面，进入民宅必须具备一定条件：或者是主人邀请你，或者是公安部门有合法的法律程序。决不允许行政执法机关依据一般的行政法规进入民宅。如果行政强制法规定可以进入住宅，那么必须规定出严格的法律程序。”任茂东说

肖真发表于 2007-10-27 10:22 只看该作者 关于公共利益与商业利益的法学界定,看看中国最权威法学专家江平的解读:
陈宝成：您怎么评价物权法三议稿对此的划界？
江平：第一，“社会公共利益需要”没有确切解释，往往可以被滥用。世界各国也都规定社会公共利益需要时可以征收，但人家是区分社会公共利益需要和商业需要的。现在往往将商业需要也理解为社会公共利益需要，只要城市发展、城市需要，哪怕搞超市、搞各种娱乐经营场所，也被认为是公共利益。这是不对的。
再一个就是如何补偿。现在的写法是“有国家规定的，依照国家规定补偿；没有国家规定的，要合理补偿”。这话也有不准确的地方。什么叫国家规定？北京市政府规定是不是国家规定？一级政府的规定是不是国家规定？国家是一个空的东西，如果政府代表国家，那么在不同的具体事务中，是地方政府还是中央政府？如果是，地方政府到哪一级可以代表国家？县政府做出的规定是不是国家规定？所以这种说法不准确。
第二，如果国家规定错了怎么办？是不是应该启动国家赔偿？如果政府做的规定错误怎么办？公民能不能起诉？不是说国家规定就一定合理，所以对这种规定我很不以为然。我觉得我们一定要把法律中每个用词的含义明确，必须是由法律或者法规来明确。比如，“合理补偿”应该得到明确：市场经济下，所谓“合理”就是合乎市价。再有，“给予安置”这种话很不准确。我是很不同意民法中使用这样的语言。

2，拆迁征地中的“公共利益”与权利救济
随着经济发展城市扩张，拆迁和征地已是我们必须直面的社会问题。物权法草案第四十九条规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用自然人、法人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
陈宝成：怎么理解这里的公共利益？公共利益很抽象，从%

肖真发表于 2007-10-27 10:22 只看该作者 关于公共利益与商业利益的法学界定,看看中国最权威法学专家江平的解读:
陈宝成：您怎么评价物权法三议稿对此的划界？
江平：第一，“社会公共利益需要”没有确切解释，往往可以被滥用。世界各国也都规定社会公共利益需要时可以征收，但人家是区分社会公共利益需要和商业需要的。现在往往将商业需要也理解为社会公共利益需要，只要城市发展、城市需要，哪怕搞超市、搞各种娱乐经营场所，也被认为是公共利益。这是不对的。
再一个就是如何补偿。现在的写法是“有国家规定的，依照国家规定补偿；没有国家规定的，要合理补偿”。这话也有不准确的地方。什么叫国家规定？北京市政府规定是不是国家规定？一级政府的规定是不是国家规定？国家是一个空的东西，如果政府代表国家，那么在不同的具体事务中，是地方政府还是中央政府？如果是，地方政府到哪一级可以代表国家？县政府做出的规定是不是国家规定？所以这种说法不准确。
第二，如果国家规定错了怎么办？是不是应该启动国家赔偿？如果政府做的规定错误怎么办？公民能不能起诉？不是说国家规定就一定合理，所以对这种规定我很不以为然。我觉得我们一定要把法律中每个用词的含义明确，必须是由法律或者法规来明确。比如，“合理补偿”应该得到明确：市场经济下，所谓“合理”就是合乎市价。再有，“给予安置”这种话很不准确。我是很不同意民法中使用这样的语言。

2，拆迁征地中的“公共利益”与权利救济
随着经济发展城市扩张，拆迁和征地已是我们必须直面的社会问题。物权法草案第四十九条规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用自然人、法人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
陈宝成：怎么理解这里的公共利益？公共利益很抽象，从宪法到物权法，这个词都面临一个该怎么细化的问题。
江平：在社会生活中，属于“公共利益”的情形是无法列举的，但是可以从反面来说，凡是属于商业开发的，决不属于社会公共利益。商业开发以营利为目的，所以完全可以把公共利益和商业利益区分开来。搞商业开发要用土地房屋，这就成了平等主体之间的事情，那可以谈判。不能把任何商业开发的利益都叫做社会公共利益。所以我们在社会公共利益上应有更明确的规定，以免被滥用。
陈宝成：合法拆迁、征地和非法拆迁、征地，界限在哪里？
江平：现在的拆迁征地决定，往往是一纸文件说了算，所以无所谓合法拆迁和非法拆迁。但在实践中有非法拆迁。判断合法非法的界限，从实体法的角度来看，就是法律有没有规定，征收征用土地或者房子，都需要有明确的法律规定。具体的拆迁是不是符合规定？从程序法角度来说，是不是在规划内，是不是经过了相应的批准手续，手续齐全？另外，谁来行使强制拆迁的权力？是由法院来行使还是政府来行使？所以我想就是包含两方面。
陈宝成：法律有没有具体规定事后补偿程序？公民如何申请补偿？
江平：地方政府有补偿规定。中国这么大，全国统一规定补偿标准是不可能的事情。县级政府就可以确定征收征用土地，然后给予补偿。如果有关部门没有按规定数额补偿，公民可以告到法院，因为这是具体行政行为；但如果对补偿标准不认同，现在就不能起诉，因为这是抽象行政行为，这是现在一个非常大的问题。
陈宝成：解决这个问题由什么好的办法？

肖真发表于 2007-10-27 10:31 只看该作者 关于公共利益与商业利益的法学界定,看看中国最权威法学专家江平的解读:
陈宝成：您怎么评价物权法三议稿对此的划界？
江平：第一，“社会公共利益需要”没有确切解释，往往可以被滥用。世界各国也都规定社会公共利益需要时可以征收，但人家是区分社会公共利益需要和商业需要的。现在往往将商业需要也理解为社会公共利益需要，只要城市发展、城市需要，哪怕搞超市、搞各种娱乐经营场所，也被认为是公共利益。这是不对的。
再一个就是如何补偿。现在的写法是“有国家规定的，依照国家规定补偿；没有国家规定的，要合理补偿”。这话也有不准确的地方。什么叫国家规定？北京市政府规定是不是国家规定？一级政府的规定是不是国家规定？国家是一个空的东西，如果政府代表国家，那么在不同的具体事务中，是地方政府还是中央政府？如果是，地方政府到哪一级可以代表国家？县政府做出的规定是不是国家规定？所以这种说法不准确。
第二，如果国家规定错了怎么办？是不是应该启动国家赔偿？如果政府做的规定错误怎么办？公民能不能起诉？不是说国家规定就一定合理，所以对这种规定我很不以为然。我觉得我们一定要把法律中每个用词的含义明确，必须是由法律或者法规来明确。比如，“合理补偿”应该得到明确：市场经济下，所谓“合理”就是合乎市价。再有，“给予安置”这种话很不准确。我是很不同意民法中使用这样的语言。

2，拆迁征地中的“公共利益”与权利救济
随着经济发展城市扩张，拆迁和征地已是我们必须直面的社会问题。物权法草案第四十九条规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用自然人、法人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
陈宝成：怎么理解这里的公共利益？公共利益很抽象，从宪法到物权法，这个词都面临一个该怎么细化的问题。
江平：在社会生活中，属于“公共利益”的情形是无法列举的，但是可以从反面来说，凡是属于商业开发的，决不属于社会公共利益。商业开发以营利为目的，所以完全可以把公共利益和商业利益区分开来。搞商业开发要用土地房屋，这就成了平等主体之间的事情，那可以谈判。不能把任何商业开发的利益都叫做社会公共利益。所以我们在社会公共利益上应有更明确的规定，以免被滥用。
陈宝成：合法拆迁、征地和非法拆迁、征地，界限在哪里？
江平：现在的拆迁征地决定，往往是一纸文件说了算，所以无所谓合法拆迁和非法拆迁。但在实践中有非法拆迁。判断合法非法的界限，从实体法的角度来看，就是法律有没有规定，征收征用土地或者房子，都需要有明确的法律规定。具体的拆迁是不是符合规定？从程序法角度来说，是不是在规划内，是不是经过了相应的批准手续，手续齐全？另外，谁来行使强制拆迁的权力？是由法院来行使还是政府来行使？所以我想就是包含两方面。
陈宝成：法律有没有具体规定事后补偿程序？公民如何申请补偿？
江平：地方政府有补偿规定。中国这么大，全国统一规定补偿标准是不可能的事情。县级政府就可以确定征收征用土地，然后给予补偿。如果有关部门没有按规定数额补偿，公民可以告到法院，因为这是具体行政行为；但如果对补偿标准不认同，现在就不能起诉，因为这是抽象行政行为，这是现在一个非常大的问题。
陈宝成：解决这个问题由什么好的办法？
江平：修改行政诉讼法，扩大行政诉讼的受案范围。很多学者都建议，不仅对于政府的具体行政行为，而且对于政府的抽象行政行为，如果公民认为违法，侵犯了公民利益，造成了利益损失，也可以起诉。如果没有这一程序，仍然是政府规定多少标准就是多少标准，公民就没有任何申辩的余地。

北方的狼发表于 2007-10-27 13:02 谁也阻止不了历史进步的脚步我是金廊9号的居民，前天我们的小区绿化被摧毁，今天开始拆违建，车库可能也要拆掉，作为弱势群体，我们无能为力，看到以上的帖子，更增强了我们维权的坚定信念，中国法制的前进步伐决不是少数个人利益集团所能阻挡的，善有善报、恶有恶报、不是不报、时辰未到，只要我们金廊广大人民群众齐心协力，黎明的曙光一定会到来！

肖真发表于 2007-10-27 16:19 只看该作者 请大家关注:看看我们所关心的"公共利益与商业利益的法学界定"问题有没有

2007第四届法官与学者对话暨物权法实施疑难问题研讨会正式公告体]月1日] !
会议具体安排请关注民商法律网（http://www.civillaw.com.cn）和福建师范大学法学院网（http://fxy.fjnu.edu.cn）

sunningyue发表于 2007-10-27 22:50 只看该作者 李嘉诚武汉项目遇阻：业主不满拆迁赔偿金过低

“骑虎难下”，这是香港媒体对华人富豪李嘉诚旗下公司，在湖北省武汉市一处地产项目陷入僵局时的评语。

　　2005年，李嘉诚获得武汉市江汉区闹市区的两块商业地块的使用权。

　　《财经时报》获悉，由于拆迁补偿款的争议，至今该项目严重受阻，原定于去年下半年启动的建设项目，至今拆迁才仅完成大约五分之一。

　　几个月前，武汉市市长李宪声，曾在香港向和黄地产董事总经理周淦致歉并承诺，称将亲自督办此事，并尽快研究出有效解决方案。

　　“香港总部已经派人去武汉协调此事。”和记黄埔的公关部门回答《财经时报》关于此事的提问时说。

　　相持花楼街

　　在武汉，花楼街是一条闻名遐迩的老街。作家池莉的著名小说《不谈爱情》，就是以花楼街作为背景的。

　　2005年时，李嘉诚进军江城，以16.23亿元，拍得该地区的两块商业地块的使用权。9月份，花楼街南片的拆迁正式启动，当地媒体报道称，拆迁面积超过32万平方米，涉及居民5008户。

　　花楼街南片拆迁分两个地块，分别由香港和记黄埔(李嘉诚旗下公司)、武汉世纪华宇公司开发。这是武汉市当年招商引资的重点项目，也是江汉区历年来拆迁规模最大的一次。

　　两年以后的2007年5月，香港《文汇报》一篇报道称：“据了解，花楼街一带属武汉市旧城改造重点之一。两年来拆迁进程相当缓慢，如今已陷入僵局，和黄的项目受此拖累迟迟无法动工。”

　　在2007年国庆期间，《财经时报》记者在武汉实地采访发现，上述地块的拆迁活动进行得确实不顺利。原定于去年下半年开工建设，现在看来遥遥无期，市政府、和黄方面和花楼街的业主之间现在处于相持的状态。

　　据不完全统计，总共涉及拆迁的5008户居民中，目前已经完成了拆迁任务的，只有“华宇南片代办拆迁点”负责拆迁的1100多户，另外近4000户还没有开始拆迁工作。

　　《财经时报》联络到该“拆迁点”一位童经理，他告诉记者：“拆迁进行得很顺利，马上就要拆完了。(这一片)只剩下十几家了，其中有三四户在签协议，很快(就拆)了。”

　　但花楼街一位业主陈木秀告诉《财经时报》：“1100多户大部分都拆了，因为主要是公房。剩下的40多户都是私房，我们都不愿意拆。”

　　陈木秀家住花楼街小董家一巷56号，正是童经理口中说的“剩下的十几户”中的一户。

　　争议4300元

　　陈木秀告诉记者，花楼街地区的拆迁价格是2427元/平方米，另外房子按照每平方米400元另给补偿。“我们家两层127平方米，另外院子也给了一笔钱；还有一笔2万元的搬家费，这样算起来的话，我家平均是每平方米是4300元。”

　　“这里附近已经拆迁的人，都是这个价格的。”她补充道。

　　“华宇代办拆迁点”的童经理在电话里告诉《财经时报》：“用4300元一个平方米的价格，拆迁的很多，最近也有一些5000多元一个平方米的。最近有一些房子要涨价的。”他还特意告诉记者：“不足30平方米的，都要给最低的标准11.5万元。所以工作开展的很快。”

　　“4300元一个平方米？你肯定听错了。”武汉著名地产专家、中国房地产指数[行情、资料、新闻、论坛]华中分院院长朱戈在电话里听到这个数字，显然吃了一惊：“那个地方的房子，两年前就5000元一平方米了。如果有些地方是商铺，就更贵了。”他向《财经时报》强调：“江汉路旁的地皮，绝对是绝版地带。4300的补偿价格太低了。”

　　新法新问题

　　在花楼街几十条小巷里，几乎所有能贴东西的墙壁上，都贴满了许多关于《物权法》的资料。

　　10月5日晚上，《财经时报》记者看见，在一户的墙壁上贴着《楚天都市报》2007年9月3日一期的报纸，头版头条正是《物权法》的报道，而下面一张纸则是新华社关于《物权法》的社论。

　　武汉市人民政府市长李宪生曾对香港媒体表示，江汉路一带居住人群十分复杂，《物权法》的出台客观上也给拆迁带来了难度。

　　“新的《物权法》是对被拆迁人的利益保护的一个法宝。”北京市金融学院教授、北京市杰旺律师事物所所长胡功群对《财经时报》表示。

　　花楼街一带属武汉市旧城改造重点之一，住户中不少是经济条件欠佳的老者。当地居民认为，开发商提供拆迁赔偿金额过低，同时提出异地还建选址过远造成诸多不便，故拒绝迁出花楼街。

　　“‘就地拆迁、就地安置’，不低于原来的生活水平，这才符合新的物权法的精神，才符合公平、公开、公正的精神。”胡教授说。

　　花楼街是汉口传统意义上的商业气氛浓厚的地方，《财经时报》走访发现，一般每家每户都有临街的门面。有业主反映，在拆迁方给出的方案里，这些商铺等同于普通的住宅，这也是很多业主不愿意动迁的原因。

　　“在新的《物权法》里，对于不动产(房产和其他不动产)的补偿要起到补偿作用。其中第42条中关于补偿的规定，应该执行的是强制补偿。”胡功群解释道。

　　和黄的下一步？

　　粗略估算，和黄当年竞得上述两地块的平均价格大约为不到800万元每亩。武汉库码营销有限公司总经理汪洋对《财经时报》说：“和黄拿的这两块地太便宜了。当时两地块卖到1000万到1200万元每亩都没有问题。现在就是1500万元一亩，都有人要。”

　　他接着说道：“江汉路是武汉最繁华的地区，这一区域的地皮基本上是绝版的稀缺资源。所有土地的增值能力可想而知。”武汉库码营销有限公司是武汉地区的新锐商业地产营销机构，其拥有的库码商城就在江汉路商圈中。

　　香港《文汇报》报道称，花楼街项目不仅是和黄在武汉的首个项目，也是和黄集团在内地地产开发以来，首次担任拆迁主体，负责拆迁户安置问题。

　　胡功群说：“对于‘形势变更’所引起的问题，按照通常的惯例，应该还是由开发商来承担。现在地方政府很少去参与拆迁活动了，现在中央把‘民生’提到了一个很高的高度。”

　　胡功群认为，开发商在拆迁上再加大投入，也许是解决问题的最好办法。

　　2007年10月23日，代表和黄回应《财经时报》采访要求的人士称，“香港总部已经派人去武汉协调此事，所以现在不方便回答问题。”

　　眼下，武汉市政府也正在着手解决和黄花楼街项目遇阻的问题。2007年5月22日，武汉土地拍卖中心传来消息，编号为p(2007)014地块被武汉江汉区房产公司以3.8亿元拿下，房价上限价格为4300元/平方米。这给和记黄埔处理在武汉的棘手问题提供了参考。

　　《财经时报》在武汉市规划咨询网上查询到，p(2007)014地块处于汉口黄金地段，所建房屋全部用于安置花楼片拆迁户，可建总建筑面积共计15.82万平方米。

　　2007年5月23日，武汉市人民政府市长李宪生曾到香港与和黄会谈此事，他坦承，与和黄的会谈是该次来港“最为沉重的一件事”。

高王王发表于 2007-10-28 08:48 只看该作者 公职人员请把你们这个些年国家给的待遇交出来国家改革以来,先后给公职人员和公务员各种补贴,其实企业单位也在相应的的条件下给予了补贴,现在论到要我们交出毕生积蓄买到的房产,不交出房产,我们的补贴就是占了国家便宜,那么既然如此,就请你们拆迁办把我们的各项补贴收回去吧,也请同时把那些没有被拆迁的公职人员的各项补贴一起取消吧,免得日后还得要回去.最好把房改取消,房子收回去.你们拆迁办工作就好做了.房子是你们的,地是你们的,你们想怎么就怎么,没人拦你们.但现在,请你们这些高贵的人,人上人,写拆迁文章的人记住了.地是国家的,不是市政府的.房子是百姓的,不是市政府的.你这个所谓的文人,不谈宪法,不谈物全法,不谈民生,不谈和谐,不谈国家基础,拿上学权要挟我们.难道我们的孩子以前不在这里上学,你们来了就被剥夺了,拿老人的健康威胁我们,我们老人在这生活很好,你们们来了就得生病,我们每个人在这生活和工作的很好,你们来了我们就成了势力小人,就成了贪得无厌的铁公鸡.就成了白拿工资的寄生虫.就成了你们说的特权阶层.我们再请问你们,到底是你们特权还是我们特权.强买别人房产,是不是特权?把大喇叭架在人家门口,高分贝叫喊,是不是特权?扒掉别人的院墙,是不是特权,不公开评估报告是不是特权,我们被拆迁户被剥夺发言权,是不是特权?不奖讲平等协商,是不是特权,总之,这些是谁的特权,是谁在残踏国家宪法,是谁破坏党中央精神,是谁在藐视民生,是谁破坏百姓的幸福生活,是谁破坏国家的基石.说道底,就是谁是现代黄世人,谁是现代周扒皮,谁是现代的牛二.你们拆迁办的大文人.你能在胡说什么理由吗?

我国人民发表于 2007-10-28 14:48 只看该作者 能坚持到最后吗？现在就是看谁能坚持到底，它们有权有势有流氓有律师，有专政工具，有强大的舆论攻势，可以说优势都占了．但是要记住我们有理，有团结，它们是为了上头为了奖金为了好处，我们为了家园为了我们的民生，我们是弱势群体，它们是强势，这是表面上看！我们会为保卫家园付出生命，家都没了说拆就拆了我们还有什么？！认人宰割吗？！它们仗着人多势重欺负我们小老百姓，不要忘了群众的力量是无穷的，想当年帮着党推翻了＂三座大山＂现在环境虽然不同了，但只要大家团结起来坚持不懈，我想信正义是可以伸张的，只要我们坚持住，不被它们压垮．
总有办法的，大家要多搜集证据会有我们说话的地方的，但不要过早暴露我们的实力，以免被动