以非现房进行异地拆迁补偿安置的合法性思考

由民必胜 2008-01-29, 3:16 pm

转自：孙事龙时间：2008年1月12日17:5

以非现房进行异地拆迁补偿安置的合法性思考

作者：网站律师孙事龙

从能否及时交付上看，我们通常把房屋分为现房、期房，其实有一种比期房交付时间还遥远的我暂且称之为另类“期房”。现房是指已通过峻工验收并且许可出售的商品房，期房从严格意义上讲是指取得预售许可、未峻工验收暂无法交付的商品房，我所称另类“期房”是指已在开工建设尚未取得预售许可或准备开工建设的商品房。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的形式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿通里不作探讨，就产权调换而言，无非是原地回迁和异地安置。所谓原地回迁，通俗地说是在被拆迁房屋拆迁许可范围内给予回迁，住宅回迁住宅，商业房回迁商业房，这种回迁协议或回迁裁决所指的房屋肯定是将来建成的另类“期房”，但谁也不敢说因为该房未开工建设，民事协议或行政裁决结果违法。然而，笔者在长期的司法实践中发现，大量的拆迁裁决书或安置补偿协议书是以异地期房或另类“期房”作为产权调换的安置方式。包括法院，建设部门在内很少有人对这种作法合法性提出质疑，由于自愿达成的协议情况较复杂（将另发表文章），对于拆迁裁决书行政强行以期房或另类“期房”等非现房作为补偿安置方式，强制被拆迁人接受，笔者斗胆地提出这种裁决合法性是站不住脚的。理由如下：

一、.从民事财产法律制度看，所谓的产权调换就是以物换物，即以房换房。被拆迁的房屋通常是被拆迁人合法拥有的现实财产，不存在质量、数量、交付时间争议，也无权利上瑕疵。如果裁决让被拆迁人强行接受正在建造的期房或根本没开工的另类“期房”，不符合公平原则，公平原则是我国民事及行政法律活动的最基本原则之一。从民法上讲，既便是即将峻工的期房仍然不能说拆迁人是产权人，充其量是个预付了部分房款的权利人，还存在着交付时间、能否通过质量验收各类不确定因素，是有风险存在的，至于刚开工或未开工的各类期房风险更大了，强行用这些期房去和被拆迁人合法拥有的房产作调换，等于是期待权和财产权作非公平交换。

再深度思维一下，假设作为拆迁裁决用以产换调换的期房出现了质量上不能交付或时间上延期交付这种尴尬局面谁来主张权利，又有谁来为被拆迁人因此受到的损失买单。故期房和另类“期房”在风险不能排除情形下是不能强迫被拆迁人接受的。

二、从现行行政法规和相关政策看，不难得出产权调换应该是现房调换被拆迁房屋。

1、建设部建住房[2003]252号《城市房屋拆迁行政裁决规程》第十九条规定，拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转房的不得实施强制拆迁。这里特别强调了符合国家质量安全标准的房屋。我想只有现房才具备这一要求，如尚未经过峻工验收的期房或另类“期房”，何以谈得上是否符合国家质量安全标准。

2、国办发[2004]46号《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》第六条明确指出：各地要按照已确定的合理拆迁规模，提供质量合格、价格合理、户型合适的拆迁安置房和周转房。也只有现房才具备这样条件。

3、建法[2004]154号文《建设部关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章的通知》第二条指出：一些地方规定“先房屋拆迁，后处理纠纷”与条例“先补偿安置，后拆迁“的原则不一致”。还是强调先补偿安置。

4、再看《城市房屋拆迁管理条例》这部拆迁基本法第二十五条规定，实行产权调换，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋补偿金额和所调换的房屋价格结清产权调换的差价。从该条关于结算规定看，只有现房才能结清差价等帐目，在建、未建房产至多是预付了部分房款但难以结算，更无法结清了。

综合以上，笔者认为，拆迁的裁决实行产权调换异地安置的只能安置现房，无论从法上理上还是从保护被拆迁人利益的情理上应当这么做，否则，出了问题裁决机关承担什么样责任呢？又怎能体现执政为民、司法为民。

孙事龙：北京才良律师事务所律师