漫谈拆迁

漫谈拆迁

2007-11-30 16:29:44作者：杨在明　摘自：　编辑：段福惠




http://www.shtls.com/article.aspx?articleid=181
一、不得不正视的问题

说到拆迁，就其时下的中国来讲确实是一个沉重的话题，在南京有拆迁户自焚，在北京有拆迁户跳楼，全国各地有多少拆迁户流落街头，没有栖身之地。

建设部在2003年1至7月份的统计数字是全国因房屋拆迁引发三级以上事故共5起，造成 26人死亡，16人受伤。

因拆迁引发了大量的上访，建设部副部长刘志峰在去年9月召开的全国城市房屋拆迁工作座谈会上透露，建设部去年1—8月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28％。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70％；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7％。

迁户与开发商以及政府之间的矛盾越来越突出，越来越尖锐；2000年2月，10357名被拆迁户联名向北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，成为全国最著名的“万人拆迁诉讼”

上面的例子和数字说明，拆迁对拆迁户来讲，面临巨大的生存和心理压力，是一件痛苦的事情，对政府来讲，拆迁成为引发社会不稳定的源头，成为一件非常棘手的事情。

由此带给我们的思考是，为什么拆迁会造成如此严重的后果和那么强烈的社会反响，在回答这个问题之前，我们有必要来回顾一下，我们国家的拆迁史。

其实，中国城市的拆迁在建国后就已开始。而真正大规模的城市扩张和旧城改造始于1990年代。中国经济的迅速崛起从一开始表现出强烈的城市化扩张渴求。

以北京为例。北京的危房改造是在1980年代提出的，实际上1950年代就开始进行了：政府出资、定标准、安置住户，一切由政府包办。

1990年之后，北京先后进行了两次大的危旧房改造。目的是为居民解困。这两次改造使居民的居住条件普遍得到改善。当时，居民回迁率比较高，部分被拆迁居民也被安置于离旧城较近的地段。拆迁是多数危旧房居民盼望的事情，当时的政府拆迁被认为是最大的民心工程。那时的拆迁对于普通的居民来讲，无疑是一件欢欣鼓舞的事情。如果说有矛盾的话，拆迁矛盾也主要是集中在拆迁家庭内部的一些纠纷上。

由于资金的缺乏，后来的危改开始由政府与开发商结合来搞。早在1990年代初，北京市政府就提出了危旧改造的基本思路“以区为主，四个结合”：改造以区政府为主进行；危改要与新区开发相结合；与住房制度改革相结合；与房地产经营相结合；与古都风貌保护相结合。后来又加上了“与市政基础设施建设相结合”。

当拆迁介入了商业的因素，拆迁的外部矛盾便开始显现。开发商追求利润最大化的本性，促使开发商想尽各种办法压低房屋拆迁的成本，地方政府更多地是考虑城市规划、城市建设的顺利实施、考虑政绩、考虑形象工程，有意无意地纵容开发商褊袒开发商，于是拆迁纠纷从最初的拆迁户家庭成员内部分配问题逐渐演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。不能不说这种矛盾有愈演愈烈的态势。

在攫取利润方面，开发商的花样是繁多的，单就拿地这一块，绕过国家规定的拿地渠道就多达10多个，起初在危旧房改造方面，开发商就发觉是大有利益可图，年景好的时候，利润高达150%，曾有一位开发商的老总抱怨：土地的价格层层加高，占到了项目开发成本的40％－45％，这样开发商只有提高房子的附加值，提高房价才能保住利润。” 在付出“灰色”的高额成本后，开放商只能“从羊身上拔羊毛”了———其一，想方设法提高容积率，办法无非几种：加高建筑，加大密度，增加拆迁率。其二，想方设法降低拆迁成本。

我们看到的实际情况是，一方面新建房的价格在节节攀升，另一方面，拆迁的补偿标准在节节下滑，举一个大城市的例子：

1998年实行的补偿款为：拆迁补偿价格×（原建筑面积＋25平方米），即为拆迁户多算25平方米的建筑面积。

2000年政策变更，拆迁面积只能按原建筑面积的1.7倍（通常平房建筑面积少于25平方米，事实中补偿减少）计算了。

2001年11月再度变更，补偿款按原有建筑面积计算。

政策的变化让城市居民开始觉得拆迁越来越不划算，但是情势的发展，并不是以他们的意愿为转移的。

我们越来越看到的实际情况是，被拆迁的居民不断增多，迁居的地段已离市区越来越远。这对于这些居民上班、上学、就医等经常性的生活要求都造成了不少困难，对于低收入者更是一种难于承受的困难。如此说来，一项为民解困的德政就逐渐地演变为开发商以营利为目的，着眼于土地投机，吃土地差价，与民争利的“扰民工程”了。

我们看到，旧城正被房地产开发商一块块铲平，政府正在为开发商建造的高层公寓、办公楼和购物中心修建道路，而旧城内的“老居民”将由此失去原有的生存环境。

城市内部的空间隔离正在形成。高收入者正在进入城市的中心并最终占据，他们比别人更加方便地享受到城市生活的便利和优越。而曾经世代居住在城市中心，但经济和社会地位处于弱势的人们被迫迁出。

二、十五年的拆迁史表明，整个的拆迁过程都是由政府来主导，由政府来制定拆迁规则，由开发商来具体操作，被拆迁户只是被动的接受者，经经济学中现在被频繁使用的一个名词叫博弈，其基本的理论概念是，只有在博弈的过程中，双方或多方的利益才能达到一个平衡，才能达到双方认可的一种公平，拆迁的过程也是一个博弈的过程，政府说了国家搞建设，要拆迁你的房屋，你要以国家利益、国家大局为重，拆迁户说，好！搞建设我不反对，但我要搞清楚，你是为了公共利益呢，还是纯粹地搞商业开发，如果是纯粹地搞商业开发，那我要问问，我把我的土地使用权转让给开发商是不是要经过我的同意，咱们要按《土地管理法》办事。下一步是拆迁补偿，开发商会拿出一份评估报告给拆迁户，说你看一下，我们是按照政府的规定执行的，签一下字，然后回去等着就行了，作为拆迁户就该说了，拆迁补偿是一种民事行为，我们双方应该充分协商才行，我有权利与你开发商讨价还价，何况你开发商是在作买卖，拆迁更涉及我的生存居住权利，我没有理由不与你讨价还价。作为我们被拆迁户并不能因为服从你政府拆迁，就一定要服从你开发商单方出具的这么一份评估报告吧，你出个补偿价不够我在附近买到大致相同的房子用于安居，等于降低了我的生活水准了，如果让我迁居到太远的地方，那么，孩子上学大人上班去医院看病都是困难，你开发商能用多少钱给我买到这些东西呢？所以，你出的价格太低了，绝对不能接受。一般情况是，开发商的态度是，你不同意吗？等着政府裁决吧。拆迁户说，那好，法律规定我有合理补偿的请求，我在行使我的权利，我相信法律会支持我。

但是拆迁户无论是与政府，还是与开发商、拆迁公司的来说，都处于绝对的弱势状态，他们根本无处博弈，接受是他们的唯一选择。

拆迁户的绝对弱势表现在以下几个方面：
一、被拆迁人的权利被漠视，被剥夺。政府在未经过原来住地居民的同意就将土地的使用权转让给开发商，这个过程本身就违反了《土地管理法》。
二、无对等的谈判机制。为什么要拆？什么时候拆？补多少钱？安置到什么地方？被拆迁人与开发商、地方政府没有一个环节能够平等地对话。实际的情况是主要由开发商说了算，作为个体的被拆迁户没有讨价还价的余地。
三、补偿标准偏低。补偿款让大多数中低阶层的居民无法在原地买到同等面积和保持同等生活质量的房屋。如果要留在原地，必须自己支付相当金额购置新房。对于收入微薄者而言，只能迁往更远地段。
四、司法救济实际操作中很难做到。现行的拆迁条例被不少法学专家认为是有很大缺陷———首先，它使得强制拆除合法化，其次，它规定在法院未作出裁决之前，可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。也许屋主胜诉，但房屋被拆是几乎铁定的结局。

二、出路
专家认为，解决拆迁矛盾的一个基本思路是要理清公权和私权的分界和建立一个让各方都认可的基本规则。为了维护相对稳定和公平的社会环境，社会公权对私权的优越性必须被重新认识。
建立一部新法，或者修改现行的拆迁条例，被认为是解决拆迁问题现实中必要和迫切的事情。
律师界人士认为，应制定《征收补偿法》。这一法律要遵循三个基本原则：等价、有效、及时。补偿金要足够合理而且包括精神赔偿；安置地或补偿费所能购置的住房不能降低原有的生活水平；拆迁的计划要提前告知。

经济学者茅于轼则开出了一个现实的经济处方。他认为提高现行的拆迁补偿标准是必须的。他建议补偿标准应该是在市场价格的基础上再加上一个增量，他个人认为，10％比较合适。

而北京大学社会学教授谢立中从另一个角度考虑，寄完全的期望于开发商的“自觉让利”过于天真，他认为拆迁户应该有自己的谈判平台，社区居民真正通过选举产生的基层团体，该为维护权益发挥更多的作用，单个的居民，毕竟力量单薄。

值得警惕的是，一位关注发展中国家的秘鲁学者说，穷国之穷，就在于私权不明确以及***。建立公正的谈判平台，建立更透明公开的决策监督制度，也许是解决拆迁问题的不二途径。

权利从来都是通过斗争得来的，国际歌唱到，世上从没救世主，也不靠神仙皇帝，作为我们这些拆迁户想指望开发商对拆迁户的同情心和怜悯而自觉地让利是幼稚地，是天真的。我们要靠自己的觉醒，要组织起来和开发商展开斗争，当然我们要有理有节有利地去斗，要合法地去斗，要充分地去利用法律来斗，诚然，在拆迁的立法上，我们国家的法律还存在严重的缺陷，但是从总体上讲，我们国家的拆迁法的体系还是比较完整的，如果用好用足，还是基本上能够实现保护拆迁户的利益的。

我们的拆迁户总是在说，哎呀，开发商侵犯了我的知情权，开发商给我一个评估报告就让我签字，根本不让我多说，也不和我协商，我没有办法，房管局给我的答辩通知，我也没有去，我知道去了也是白去，开发商也不会同意咱说的要求，政府和开发商是一伙的，干脆就不去了；你开发商有千变万化，我有一定之规，反正你不答应我的条件我就不搬，你能把我怎么着，天下难道说没有说理的地方了！等到开发商把所有的程序走下来，要强拆房屋的时候，大伙才开始组织起来，不断地去各种部门上访，有的拆迁户在强拆的时候，与政府的拆迁人员发生冲突，几此种种，不一而足。

为什么去找政府，从他们的内心来讲，他们还是相信政府的，相信政府的权威，相信政府是能够保护他们的利益的，我们不能不说，利用这种方法会起到一定的作用，尤其是在拆迁户人数众多的情况下，政府考虑到社会的稳定性，会给予一定地考虑。但更多地情况是，拆迁户并没有得到他们所想要的东西。原因很简单：大部分的拆迁项目有那一个不涉及到政府利益呢？政府会真心为你办事吗？我总觉得有一种与虎谋皮的感觉！

不管怎么说，象其它国家的拆迁法律一样，我们国家的拆迁法总的立法精神还是侧重于保护拆迁户的，比如说国务院的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条明确规定，在安置补偿方式上是按照货币补偿还是实行产权调换，拆迁户有选择权；按照建设部出台的《裁决工作规程》中的规定，对于评估公司的选择不能单方选择，而要协商确定或者是抽签；评估的方法要按市场评估法进行评估。

近年来，拆迁户与开发商也好，拆迁户与政府也好，为什么会出现如此大的矛盾冲突和剧烈对抗呢，其中的主要原因是什么？核心问题是什么？这个问题其实并不难回答，多数的专家学者几乎形成了共识：那就是对拆迁户的补偿问题没有得到真正解决。而补偿问题没有解决好的原因又是多方面的。我归结了以下几点：

第一、对干部的考核只看经济指标和城市发展速度。举例：
第二、不能客观公正地进行评估；
第三、没有一个公正地谈判平台

实质就是要侵占人民的利益为大财团服务，打扒就是典型代表。